本文摘要：凛冽寒冬斩乾坤，风霜似剑来回缓。

凛冽寒冬斩乾坤，风霜似剑来回缓。2018年，身兼综合实力名列前20强劲房企的融资经理钟楠显得十分辛苦，不时来回于各类金融机构中间寻找资金。其中，今年认识信托机构的频率同往年比起也显著激增。

与此同时，一位北京地区信托经理对记者回应：2018年从供求关系来看，供应末端缺乏像地产公司一样需要获取收益比较较高、底层资产坚实、风险看得明白的投资标的，市场需求末端则是开发商被一轮一轮调控之后，面对融资现金流大大放宽，销售现金流提高力弱的两难局面。因此，今年地产信托一路狂飙，甚至拉起了2018年信托公司业务的半壁江山。2018年路经年尾，房地产行业融资渠道全面放宽，从年头至年尾仍未放开。而2018年房地产信托的追加数量却从年头涨年尾，一路攀升，形似仍未弱化的迹象。

12月14日，信托业协会透露数据认为，从地产信托追加数据来看，三季度末当年追加投向房地业的信托规模0.64万亿元，在追加信托资产规模中的比例20.26%，而这一数字在2018年第一季度仅有为10.27%，快速增长了近一倍。此外，从三季度末信托行业数据来看，投向房地产业的资金信托规模为2.62万亿元，较上季度末的2.51万亿元额减4.37%，与2017年3季度末的2.07万亿元快速增长了26.57%。

对于信托机构而言，2018年地产业务也出了部分信托机构的睡觉业务。一位西南地区信托柳楠对记者说道：对于从业者而言，某种程度也不愿在日常洽谈客户的时候紧紧抓住优质地产企业型客户，却是地产业务单笔规模较小，信托报酬率也比较可观。

作为中国金融行业最重要支柱之一的信托业在2018年给房地产行业器官移植的地下通道上扮演着了最重要角色，但是，虽然一路狂飙，却是2018年龙头房企早已喊出出口号要活下去，每一位信托从业者也如履薄冰。一路狂飙回首将要消逝的2018年，对于上述西南地区信托经理柳楠来说，认识最少的客户就是地产公司，平时工作中，有有所不同地区的著名房企通过微信来加好友，讲业务的频率和渴求度十分低。

虽然信托机构对于地产客户的审查标准也在提升，但是柳楠回应，一方面，同事依然更加不愿做到地产类业务。因为，今年市场中经常出现债权人事件的主体大规模减少，地产公司比较主体资质、抵质押率、财务状况等指标也比较看得更为确切明白。另一方面，地产业务也是信托机构多年深耕的重点业务之一，对于地产客户的风控也更为需要把握住。

房地产信托一般通过信托贷款、项目股权投资、出售房地产证券等方式投资房地产，比起于银行贷款、发售债券等融资方式，信托业在以低融资成本闻名。多位信托信托从业者对记者称之为，个别地产企业融资成本竟然低约15%。然而，尽管如此，地产信托数据2018年一路狂飙。

从信托机构整体数据来说，柳楠对记者称之为，部分信托机构2018年主动管理类追加业务中多达80%为地产业务，公司主要的业务也是地产业务。而此前，虽然地产仍然也是公司的传统业务，但是一般在50%左右，并没像今年占到比这么低。记者根据普益标准数据统计资料，截至2018年三季度，地产信托追加数量占到比追加发售数量早已突破逾四成，而这一数字在2017年第一季度仅有为9.27%，比起快速增长近4倍。

数据表明，2018年第一季度，房地产信托发售836款，占到比追加发售数量的26.46%；2018年第二季度，房地产信托发售1002款，占到比追加发售数量的29.85%；2018年第三季度，房地产信托发售1441款，占到比追加发售数量的36.01%。时间衰退至一年前，2017年第一季度，房地产信托发售为191款，占到比追加发售数量的仅有9.27%。

与之比起，截至2018年第三季度，房地产信托追加数量比起于2017年第一季度已减少近4倍。根据用益信托近期的11月份数据统计资料，从资金运用领域看，11月份投资于房地产领域的产品496款，环比减少93款，占到比下降4.12个百分点至38.27%，房地产信托追加数量依然在下跌。与之比起，2018年第三季度，工商企业类信托发售数量为511款，占到比追加发售数量的12.77%；基础设施类信托发售数量为670款，占到比追加发售数量的16.74%；证券市场类信托发售数量为309款，占到比追加发售数量的7.72%；金融类信托发售数量为870款，占到比追加发售数量的21.74%；其他类信托发售数量为201款，占到比追加发售数量的5.02%。比起2018年初，工商企业类信托占到比追加发售数量的10.54%，基础设施类信托占到比追加发售数量的15%，证券市场类信托发售占到比追加发售数量的13.61%，金融类信托发售占到比追加发售数量的14.50%，其他类信托发售数量占到比追加发售数量的19.88%。

记者对比后找到，从资金运用领域看，地产信托是2018年这六大类信托产品中追加发售产品数量尤为显著。此外，普益标准数据表明，2018年上半年房地产信托产品发售数量名列前十的信托公司变化并不大，其中四川信托2016年发售139只，2017年发售434只，仅有2018年上半年之后发售了336只，仍然正处于房地产信托业务首位。其他九家信托机构为别为，大业信托、浙金信托、国通信纳、中航信托、光大信托、民生信托、爱建信托、杭州信托、百瑞信托。

除了地产信托的发售数量攀升显著，多位信托经理对记者回应，2018年地产公司的融资利率也在大大上升，利率平均值也有12%左右，个别房企甚至高达15%。虽然房企是典型的高利润率行业，但是为何房企在2018年喜好通过地产通过来提供融资呢？2018年追加地产信托数量攀升透漏出有房企融资有多凸呢？从肉痛，到刻骨2018年地产行业融资的深浅程度，用地产业资深人士的话说道，以前是肉痛，现在是刻骨。此前地产公司融资渠道自由选择众多，去找信托做到融资有可能只是要分担略为低一点的利率。

但是今年，随着房企其他融资渠道放宽，通过信托来做到融资有可能分担更高的融资成本。上述综合实力20强劲房企的融资经理钟楠对记者回应：今年的融资额度业务指标比往年比起减轻不少，公司中有所不同地区的负责管理融资的工作人员在在与各地信托机构在接入，增大融资力度。上述西南地区信托经理柳楠对记者透漏，今年不少地产公司在有所不同地区正式成立了融资部并聘用了融资经理。

而且，今年融资经理如果可以给公司融到钱，十分吃香，在公司中也十分牛。根据中原地产近期公布的数据表明，今年以来的土地流拍数量经常出现剧增。1-11月，中国一二线城市的土地流拍数量升到282宗，创六年新纪录。2018年地产行业透漏出有阵阵寒意。

除了信托领域，银行、债券等地产公司传统融资领域或许皆在2018年渐渐放宽。随着2018年2月《上海银监局关于规范积极开展收购贷款业务的通报》及2018年5月《银行业金融机构牵头授信管理办法（全面推行）》的施行，一些债务规模大、杠杆率低、债务能力严重不足的房企银行信贷渐渐有限。一位银行理解地产融资情况的工作人员对记者回应：2018年银行导向上对于地产公司贷款有放宽的趋势，还可反对一二线城市，但皆是全国名列靠前的大型房企辖下项目，核心地段优质住宅房。

某种程度，2018年上半年在凸信用及房地产调控的大背景下，房地产企业债券融资规模依旧较低。2018年4月公布的《关于完备市场约束机制严苛防止外债风险和地方债务风险的通报》规范房企境外发债资金投向，地产公司通过境外债券发债融资也被挡住。

而且，上述北京地区信托机构的信托经理对记者回应，今年不仅外部监管政策对于地产公司融资渠道放宽，更加最重要的是还包括信托在内的金融机构对于给地产公司贷款风控也更为严苛。相对而言，地产公司通过信托领域融资地下通道虽然有提醒风险，但未实施严苛政策有限。普益标准研究员吴红丽在拒绝接受记者专访时回应：从监管层面看，今年以来，监管部门增大信托地下通道乱象整治、敦促信托业重返信托本源，证券类业务受到限制，信托资金必须向实体经济重返；从业务转型工程进度看，资管新规实施细则印发后，新产品要按照新规拒绝继续执行，牵涉到业务流程调整，创意业务转型替代尚能必须一个较长的时间周期；从房地产市场融资市场需求看，房地产融资渠道收窄，银行贷款、债券等融资渠道阻碍，而目前房企依旧不存在较小融资市场需求，开发商转而通过信托融资，亦推展房地产信托规模和占比大大减少。12月12日，发改委公布了《关于反对优质企业必要融资更进一步强化企业债券服务实体经济能力的通报》，反对信用优良、经营务实、对产业结构转型升级或区域经济发展具备引导起到的优质企业发售企业债券。

但是通报拒绝发债房企必须符合资产总额小于1500亿元，营业收入小于300亿元，负债率不多达85%，3A评级的房地产企业等条件。市场中不少投资者指出这是对房企再融资的严格，但是东方金诚债券首席分析师苏莉对记者回应：受到影响主体资质优良、募投项目符合要求的龙头企业债券发售。

必须特别强调的是，这种融资受到影响，不是因为它是房地产企业，而是因为企业主体优质，募投项目合乎政策导向。所以，房企再融资放开的信号或许还没关上。

如履薄冰虽然2018年追加地产信托数量上涨，但是信托机构也如履薄冰，对于所自由选择的地产客户的主体资质拒绝也更加低，却是2018年信用环境在大大放宽，优质主体对于从业者来说也很难分辨。多位信托经理对记者回应，从公司角度对于地产的资质主体拒绝也在提升，而且风险掌控也在明显提高，今年特别是在由此。柳楠对记者称之为，2016年的时候，公司认识的融资主体的房企综合实力名列在150名左右；2017年，政策对于地产融资的监管渐渐趋严，公司认识的融资主体的房企综合实力名列在100名左右；而到了今年，公司认识的融资主体的房企综合实力名列在30名左右，甚至更高。

虽然2018年追加地产信托的数量在攀升，但是公司的风触显著也在逐步提高。据记者理解，信托机构在做到地产业务时优质类交易输掉自由选择标准为，实力雄厚、管理引人注目、研发能力强劲、土地储备合理、股东背景好、具备品牌优势，特别是在是具备较强资金实力和通畅的多元化资金来源渠道的大型优质房地产开发企业。对于不当禁令交易的地产客户积极开展房地产投融资业务合作，信托机构也有具体的拒绝，项目公司及其集团或民营企业实际掌控人近期不存在根本性负面信息；项目公司及其集团或民营企业实际掌控人近三年不存在与金融机构的债权人事件或纠纷；民营企业实际掌控人信用记录不欠佳，不存在民间借贷或民间借贷情况调查不明，或不存在黄赌毒等不良嗜好。柳楠回应，2018年信托机构做到地产业务时候抵押率也在大大增大，公司的风触力度显著提高。

此前尤其好的交易输掉不要抵押物，或者有部分信用风险子母的必须部分抵押物，但是今年很多项目甚至都要150%的抵押物，几乎无风险覆盖面积房企贷款主体的本金和利息。另一方面，地产信托的监管也在加码。

今年8月底爆出监管放宽的消息，多地银监局电话指导拒绝公司全面停止房地产信托业务，虽然多地银监局辟谣为假消息，但是也透漏出有监管对于地产信托风险的注目。今年信托机构涉房信托也沦为风险高发区，例如今年7月3日，万向信托因房地产贷款审核管理不审慎被浙江银监局判处30万元的罚款。普益标准研究员吴红丽在拒绝接受记者专访时回应，今年各地银监局陆续对涉及信托公司做出惩处，惩处事由还包括违规向土地并购储备中心借贷，相当严重违背谨慎经营规则、将信托资金违规用作土地储备贷款、房地产项目贷款审核管理不审慎，从监管层今年出示的罚单事由可显现出涉房业务为监管机构惩处的重点领域之一，解释监管部门一直保持对房地产信托业务贤监管的决意。

从今年监管层出示的信托公司罚单事由中多牵涉到资金违规流向房地产行业由此可知，房地产信托面对较小的合规风险。此外，房企拿地成本上升、个人购房贷款审核速度上升以及债务相继届满等因素造成房企的资金市场需求更进一步增大，融资成本上升，市场风险大大积存减少，在当前超越刚刚币值的监管环境下，投资者亦必须警觉房企较小的信用风险。吴红丽对记者补足称之为。

但是尽管如此，大部分信托从业者眼里地产依然是行业里的香饽饽。据记者理解，一位西部信托机构从业者称之为，从2018年年底到未来三年，中国房地产有可能是最后一轮景气周期。因为居民的杠杆早已特到一定水平，房地产价格或也早已上涨到水平，但是房地产市场流动性削减，经济不会出大问题，房地产行业的调控周期应当是渐进尾声。这意味著地产信托仍然之后不会一路下跌吗？也许时间可以给我们答案。

2019年将至，谈到地产信托的下一步发展，吴红丽对记者回应：信托公司更为侧重提升自身风险管理水平，强化自身对于投资风险的预测与评估的能力，比如投资前对投资信托基金展开科学、合理调配，拒绝对地产信托资金的安全性采行足额借贷措施，投资后给与持续的监督和掌控，防止信息不平面带给的各类风险，构成事前、事中及事后全过程监督和掌控。

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